Wijziging huurwetgeving 2007
Wanneer U als eigenaar een woning wenst te verhuren of als huurder een woning wenst te huren, kan U steeds op het kantoor terecht om Uw concrete situatie te bekijken, de voorwaarden waaronder U wenst te contracteren met de andere partij te bespreken en op basis van Uw eigen situatie te onderhandelen met de andere partij en tenslotte in onderling akkoord een aangepaste overeenkomst op te stellen.
Hetzelfde kan gezegd worden inzake handelshuur en landpacht. Of voor het geval U geld wenst te lenen.
Wij staan ter Uwer beschikking voor het opstellen van gelijk welke overeenkomst, aangepast en rekening houdende met Uw specifieke situatie.
Een goede doordacht overeenkomst kan uiteindelijk veel bewistingen en moeilijkheden vermijden.
Huur gemeen recht
Huurcontracten afsluiten of beëindigen is naar Belgisch recht niet zo eenvoudig. Heel wat bepalingen en gebruiken beheersen het huurrecht. Vooreerst zijn er de bepalingen van het B.W. : art. 1708 tot en met 1762.
Deze artikels zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet onder de woninghuurwet, de handelshuurwet of de pachtwet vallen. Men noemt dit het gemeenrecht.
De verhuring van kantoren, studentenkamers, opslagplaatsen, tweede verblijven worden dus bepaald door deze regels. Daarin leer je onder meer dat huurcontracten van bepaalde of onbepaalde duur kunnen zijn, maar niet eeuwigdurend, of, dat een huurcontract niet automatisch wordt beëindigd wanneer de huurder of de verhuurder sterven of in faling worden verklaard.
Woninghuur
De woninghuurwet is alleen van toepassing op de huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Die bestemming tot hoofdverblijfplaats moet bovendien met de toestemming van de verhuurder bepaald zijn.
De regels van het gemeen recht zijn ook op deze huurovereenkomsten van toepassing, voor zover de woninghuurwet geen afwijkende regeling bevat. Zo voorziet de woninghuurwet dat alle huurovereenkomsten geacht worden te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar. Deze regel is van dwingend recht en er kan van afgeweken worden door een schriftelijke overeenkomst van maximaal 3 jaar of voor meer dan 9 jaar.
Deze wet is dus niet van toepassing op handelshuurovereenkomsten, pachtcontracten en huurcontracten die betrekking hebben op kantoren, tweede verblijfplaatsen, garages. Ook de huur van sociale woningen vallen buiten het toepassingsgebied van de woninghuurwet.
Als discussiepunten die kunnen ontstaan tussen eigenaar en huurder, denken we vooral aan mogelijke betwistingen inzake indexaanpassingen of plotse schade die opduikt. Dikwijls stelt zich de vraag: "Wie is verantwoordelijk voor de herstellingen aan het dak? En voor het fornuis dat het opeens begeeft, of de verwarmingsinstallatie die niet meer werkt? Wie draait op voor de kosten van een gebarsten waterleiding?
Stuk voor stuk geschilpunten die de relatie huurder-verhuurder kunnen verzuren.
Ons kantoor kan u ten dienste zijn indien u twijfelt aan de verantwoordelijkheid. Samen met u zullen we geval per geval analyseren en u vertellen wie moet instaan voor de kosten die eventuele defecten meebrengen.
Ook bij het eind van de overeenkomst kunnen heel wat geschilpunten ontstaan.
Kernvragen: Hoe moet ik mijn woning achterlaten? Kan ik een vergoeding vragen voor huurschade? Moet ik de waarborg onmiddellijk terugbetalen? Mag ik wachten met betalen en aan de eigenaar zeggen dat hij de waarborg maar moet aanwenden voor zijn huurgeld?
Stuk voor stuk vragen waar wij u een antwoord zullen op geven.
Procedure
Mocht het allemaal uit de hand lopen en er helemaal geen mogelijkheid meer is om een regeling te sluiten tussen partijen, dan kunnen wij het huurgeschil voorleggen aan de Vrederechter, die daaromtrent een beslissing zal nemen.
Opzeggen?
Aan alle overeenkomsten moet er ook een einde kunnnen komen.
Huurovereenkomsten die afgesloten zijn voor een periode van 9 jaar kan de verhuurder ten allen tijde opzeggen indien hij het goed zelf wenst te gebruiken of indien hij wederopbouwingswerken, verbouwings- of renovatiewerken van het gehuurde goed overweegt.
Op het eind van de eerste of tweede driejarige periode mag de verhuurder bovendien de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde dat hij een opzeg van 6 maanden aan de huurder betekent en een vergoeding betaalt aan de huurder. Deze bedraagt 9 maanden huur, indien de opzegging betekend werd op het eind van de eerste driejarige periode. De vergoeding bedraagt 6 maanden huur, indien de opzegging werd betekend op het eind van de tweede driejarige periode.
De huurder mag op elk moment de huurovereenkomst beëindigen op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzeg van 3 maand betekent. Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan 3 maanden huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt; 2 maanden huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt; 1 maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.
Nadien is er geen vergoeding verschuldigd.
Bij huurovereenkomsten afgesloten voor een korte periode kunnen noch de huurder, noch de verhuurder de overeenkomst vroegtijdig beëindigen tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De wet van 13 april 1997 heeft echter het principe van de korte duur contracten gewijzigd. Voor contracten gesloten vanaf 31 mei 1997, vernieuwd of verlengd na deze datum, geldt de regel dat de overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van 3 maand te betekenen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn.
Thans is de verhuurder verplicht om de huurovereenkomst te laten registreren.
Handelshuur.
De Handelshuurwet is net als de woninghuurwet een uitzonderingswet. Dus ook bij handelshuurovereenkomsten zal het gemeen recht van toepassing blijven voor alle materies die niet door de Handelshuurwet worden geregeld.
De Handelshuurwet, die al van 1952 dateert, is vrij formalistisch, zodat het voor handelaars en verhuurders belangrijk is tijdig juist advies in te winnen.
De Handelshuurwet is van toepassing op de huurovereenkomsten van onroerende goederen of gedeelte's ervan die gebruikt worden voor de uitoefening van kleinhandel of van het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.
Het onroerend goed moet daartoe in hoofdzaak bestemd zijn en die bestemming moet door huurder en verhuurder ook aanvaard zijn.
De duur van een handelshuurovereenkomst is wettelijk bepaald op 9 jaar, maar de huurder heeft het recht, binnen bepaalde voorwaarden, tot driemaal toe, een huurhernieuwing te vragen. Dit moet in geëigende vormen gebeuren tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van de negenjarige huurovereenkomst.
Strikt genomen kan ook deze overeenkomst mondeling worden afgesloten, maar rekening houdende met noodzakelijke bewijsmogelijkheden , adviseren we een schriftelijke overeenkomst.
Geschreven overeenkomst
Omdat het voor de handelaar nodig is een zekere stabiliteit in zijn onderneming te brengen is de duur van de handelshuur voorzien op een negenjarige periode die hernieuwbaar is. In bepaalde gevallen evenwel kan er een langere duur worden overeengekomen.
Bovendien geniet de handelaar een speciale bescherming om het goed aan te passen aan zijn handel. Dit betekent dat men hoe dn ook de nodige verbouwingswerken kan uitoefenen zonder dat de eigenaar dat kan beletten. Tenzij in bepaalde gevallen…..
En bovendien kan de huurovereenkomst worden overgedragen aan een latere – nieuwe huurder… ook zonder dat de eigenaar dat kan beletten… Tenzij in bepaalde gevallen.
Kan zomaar alles?
Het is duidelijk dat de handelshuurwetgeving een zeer complexe materie bevat die de belangen van eigenaar en handelaar strikt tegen elkaar afweegt. De verschillende mogelijkheden en toepassingen vormen soms een onontwarbaar kluwen waarbinnen men al snel verloren loopt.
Het is dan ook duidelijk dat een concreet en duidelijk advies u voor vele hinderlagen kan behoeden.
Huurschade
De Wetgever is heel duidelijk….: wanneer op het einde van een overeenkomst het gehuurde goed wordt teruggegeven aan de verhuurder, dan moet dit gebeuren in een goede staat.
Dit betekent met andere woorden dat de huurder het goed zal moeten afgeven in de staat zoals hij het heeft gekregen. Uiteraard behoudens de gewone slijtageverschijnselen, maar dan toch in elk geval zonder huurschade.
Heel dikwijls ontstat discussies over wat huurschade nu eigenlijk is en hoe de staat van het gehuurde goed was bij aanvang van de overeenkomst.
Plaatsbeschrijving
Om die discussies te vermijden kan men bij aanvang van de huurovereenkomst een plaatsbeschrijving opmaken of laten opmaken.
Deze plaatsbeschrijving die uiteraard BIJ HET BEGIN moet worden opgemaakt moet dan weer in duidelijke bewoordingen en gedetailleerd aangeven hoe de staat van het gehuurde is bij ‘intrede’.
Digitale fotografie maken het nu mogelijk zeer nauwkeurig een beeld te geven van de toestand.
En daardoor wordt het mogelijk bij het einde van de overeenkomst te bepalen of er al dan niet schade is die moet worden vergoed.
Géén plaatsbeschrijving
Is er geen plaatsbeschrijving dan zal men er van uitgaan dat de huurder het goed bij het einde van de overeenkomst teruggeeft zoals hij het gekregen heeft.
Met andere woorden het zal aan de eigenaar zijn om te bewijzen dat er schade is aangericht. Zonder bewijs, is er geen huurschade.
Landpacht
Inleiding
Voor problemen met pachtrecht is er één gulden regel: consulteer tijdig een advocaat die bevoegd is in deze materie. De pachtwet is immers een zeer technische wet die wemelt van procedureregels en termijnen. Wie zich vergist loopt het risici zijn dossier te verknoeien en verliest vaak onherroepelijk zijn procedure.
Overzicht
Het toepassingsgebied van de pachtwet:
Wanneer hebt u te doen met een gewone huur, een bezetting ter bede of een pachtovereenkomst? Wat met seizoenpachten, wanneer vallen deze al dan niet onder de pachtwet?
Wat wordt verstaan onder bedrijfsmatig exploiteren? Kan een veekoopman zich beroepen op de pachtwet?
Een huur van weiland met als bestemming rijpaardenhouderij valt niet onder de pachtwet maar wat als de huurder een fokker is van Belgische Trekpaarden?
De pachtprijs:
Voor een berekening van de wettelijke maximum toegelaten pachtprijs vermenigvuldigt u het kadastraal inkomen (niet geïndexeerd) met de wettelijke coëfficiënt, afhankelijk van de streek waar de betreffende grond ligt.
Wat met de pachtprijs bij loopbaanpacht of lange pachten?
De verplichtingen van de verpachter:
Welke herstellingen vallen ten laste van de verpachter? Welke vergoedingen is de pachter verschuldigd bij het beëindigen van de pacht?
De verplichtingen van de pachter: De pachtwet voorziet in zeer veel rechten voor de pachter.
De verplichtingen zijn eerder beperkt, doch dienen wel stipt nageleefd te worden. Welke huurherstellingen zijn ten laste van de pachter? Kan de pachter onderverpachten of de pacht overdragen? De pachter wenst een bevoorrechte pachtoverdracht te doen: aan wie kan dit, wat zijn de voorwaarden? De eerste verplichting van de pachter is en blijft de pachtprijs te betalen. Bij gebreke aan betaling kan de eigenaar verbreking van de pacht vorderen.
Een pachtovereenkomst kan niet zomaar beëindigd worden. Wat zijn de opzegmogelijkheden voor eigen exploitatie, om op de grond te bouwen, bij onteigening, voor werken van openbaar nut, de opzegmogelijkheid voor 20 are palend aan de woning van de eigenaar voor gezinsdoeleinden, ... De pachtwet is zeer formalistisch en is zeer strikt op gebied van termijnen. Nogmaals dient er gewezen te worden op het belang van deskundige bijstand.
Het recht van voorkoop. Miskenning van het recht van voorkoop geeft de pachter het recht indeplaatsstelling te vorderen, dan wel een schadevergoeding te eisen ten belope van 20 % van de verkoopprijs. In welke gevallen heeft de pachter geen voorkooprecht? Hoe kan hij zijn voorkooprecht overdragen en wat zijn daar de gevolgen van? De verschillende behandeling al naargelang het gaat om een openbare dan wel een onderhandse verkoop.
Wat bij het overlijden van pachter of verpachter? In principe loopt de pacht verder met de erfgenamen. Maar wat als er geen sprake meer is van bedrijfsmatige exploitatie? Wat zijn de opzegmogelijkheden voor de erfgenamen van de pachter?
Wanneer kan pachtontbinding gevorderd worden?
Het voordeel van de pachtwet is dat ze zeer duidelijk is en dat er voor het merendeel van de problemen een klaar en duidelijk antwoord in te vinden is. Meestal is het resultaat van een procedure voor de rechtbank dan ook perfect te voorspellen. Spijtig genoeg lopen nog te veel procedure's omwille van niet nageleefde formaliteiten of termijnen slecht af. Het is dan ook van groot belang dat U zich tijdig laat informeren en bijstaan.
